您的位置: 旅游网 > 网红

星河湾们的传奇豪宅为何狂推房价

发布时间:2019-08-16 19:23:46

  一个房子,半年内,每平方米多卖2万元,正常的逻辑下,这似乎是个不可能完成的任务,但在2009年上半年的上海,星河湾做到了。截至8月26日,上海房地产交易官方站显示,星河湾荟苑已售2 5套,累计合同均价50017元/平方米。

  从年初时业内对浦东星河湾的开盘价普遍预测 万元/平方米左右,到8月最终销售均价超过5万元/平方米,两个数字变化对开发商的利润而言,可谓天壤之别。“浦东星河湾的整体成本应该在2万元/平方米出头。”龙湖地产上海公司一位高层人士指出。

  在今年二季度掀起的豪宅风暴中,星河湾也只是一个最新代表。值得深思的是,2009年正在不断上演的新豪宅暴利神话,给这个行业和整个经济,带来了什么?

  “星河湾传奇”:毛利率超50%

  现在离浦东星河湾8月8日首日开盘已经半月有余,但相信其创下的首日成交金额40亿元楼市新纪录,一段时间里很难被刷新。

  此前,中国楼市单个楼盘单日的销售记录,套数在2000套水平,但星河湾仅仅以264套的物业成交量,成交金额就超过了量能是其近8倍的楼盘,“胜出”的决定性因素很清楚:单价高。

  据一位沪上知名代理公司的知情人士透露,年初刚开始摸索市场定价时,该项目在 万元/平方米左右。“但随着此后楼市出人意料的反弹并创出新高,尤其二季度整个市场在豪宅带动下疯狂上蹿后,该项目的定价和开盘时间也一再调整,最终的价格高出年初2万元/平方米,是很多人没有预料到的。”

  据该人士测算,年初 万元/平方米的定价,开发商基本保证5000元/平方米的利润,相应利润率为17%,但在主要投入没有较大变化的情况下(半年中星河湾方面并未披露有大幅增加投入),2万元的售价增幅几乎都成了项目的毛利润,最终的毛利率即达到了50%,为此前 倍。

  从一个最初可能是“薄利开拓市场”定位的项目到利率可观的大赚项目,浦东星河湾50%的毛利率在众多豪宅中,可能并不算最高,但能在半年内将毛利率成倍提升,则可能是绝无仅有的。

  和许多豪宅项目一样,浦东星河湾的成本,也一直有不少谜团。2006年9月,浦东星河湾所在地块——花木地块出让,当时金地集团报价最高59.89亿,星河湾42.4亿列第四。但整整一年后,曾因某些原因中止出让的花木地块突然定下星河湾为竞得方,此事一直是上海地产界颇具争议的话题,按星河湾的报价,其土地楼板价约为8000元/平方米。

  “今年初,该地块又经过规划调整,需要划出部分土地用于建配套保障住房性质的浦东人才公寓,最终的土地出让金也应该有相应调整,土地成本会有下降。”上述代理行知情人士指出。

  如果按照目前业内房地产项目平均的建安成本(相关统计数据显示,去年上海住宅的建安成本平均为 500元/平方米),土地加建安两项基础成本不会超过15000元/平方米。而星河湾运作该地块,其成本超过2万元/平方米的主要原因,主要是在装修和小区景观营造方面的投入。

  据不少前期咨询过该项目的人士介绍,在前期项目推介过程中,开发商方面通过售楼处等渠道宣称,其装修成本超过1万元/平方米。但上述龙湖人士推测,浦东星河湾的装修投入应该在5000—6000元/平方米的水平,其项目小区公共区域景观营造的投入应该在1500元/平方米(折算入房价还需考虑容积率),建安成本则高于普通水平,约4000—5000元/平方米。“上述几项主要成本应该能控制在2万元/平方米以内。”

  可以作为参照的是,星河湾向来以项目品质著称,各地项目坚持统一的水准,其多年前最初的项目售价在15000元/平方米的水平,当时仍有一定利润,即使将几年中原材料等方面的涨价因素考虑进去,15000元与5万元之间的巨大差距,利润增幅空间可见一斑。

胃肠胀气的药有哪些
小孩健脾吃什么
婴儿有眼屎是怎么回事
猜你会喜欢的
猜你会喜欢的